京王相模原線「若葉台」 小田急多摩線「はるひ野」「黒川」の物件を中心にお取り扱いしております。ご相談だけでも大歓迎です。
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■「不動産」に関する様々な出来事を対象に捉えた考えやご提案など
情報の発信は時代と共に媒体が移り変わってきています。
不動産業界も例に漏れずインターネットでの物件検索は日常生活の中で行える手軽さと共に発展し今や主流媒体と言っても過言ではありません。
今後の内容ですが、物件紹介という業務とは少々離れた観点から「不動産」に関する様々な出来事を対象に捉えた考えやご提案なども発信していきたいと思っています。
更新は不定期ですが、ご興味のある方は是非お立ち寄りいただけますと幸いです。
■プレゼンテーション
プレゼン一覧
・価格上昇 ・ライフデザイン ・価格 ・賃貸・売買 その2 ・賃貸・売買 その１ ・繁忙期を前にして ・ホームページ開設！
価格上昇 各種メディアなどでも取り上げられていますが、首都圏での地価は確実に上昇してきました。
地価の上昇は色んな統計で表現されていますが、実際の取引価格はなかなか一般の方の得られる情報としては届かない事が多いと思います。
今回は地価上昇についての私見を書かせていただきます。
まず、上昇する要因には何かあったのか・・・。
税制の緩和はすでに数年前から施行されており、むしろ税制のメリットが薄れてくる状態になってきています。借入金利に関してはすでに上昇基調に転じており、格差社会が問題になっていますが、購入されている方のほとんどは格差の中間におられる方がほとんどだと思います。
株価は一時期よりも上昇しましたが、大半の方は株式投資による利益を受けての購入ではありません。つまり最近になってから購入しやすくなったり数学的根拠で魅力が増加したわけではないのです。
ではなぜ上昇するのか・・・。
たしかに不動産の証券化に代表されるような一部の投機的な買いが押し上げているのも事実ですが、幅広い分野の不動産が底上げされるには一般の方の住宅需要が求められます。
一般的な定価のある商品では安ければ買って高ければ見送るというのが原則でしょうけれど、後述しますが相場できまる商品は必ずしもそうではない事が多いのです。また売る側は出来ればより高く売りたいわけですから、事情がない限りは値段が高くても欲しいという方がいらしゃればあえて安くは売らない事になります。
つまり根本的に物件は「常に値段を上げたがっている」わけです。需要が増えれば価格が上昇するのは市場原理としては必然という事になります。
需要増に繋がる要因からするとすでに数年前から「買い時」にはなっていたと思いますが、「まだ安くなるのでは・・・」という市場心理から明らかな上昇には転じていませんでした。むしろ値下げして販売する物件も少なくなく、一時期の新築マンションのように売却戸数が増加しても次の販売時には更に値下げ・値引きをするような下降トレンドにいました。
では今は値引きは無いのかというと、必ずしもそうではなくやはり値引き交渉の末で成約に至る事も少なくありません。しかし、複数の購入希望者が現れると値引き交渉は事実上成立せず、結局売却希望価格に近い金額での成約に至る事になるわけです。ただ、複数の購入希望者が現れるというのは物件に魅力（条件と価格のバランス）があるからとも言えます。
では我々が下げ止まりや値上がりの空気を感じるのはどういうタイミングかというと、その売却希望価格が割高に感じていた物件にもかかわらず上記のような理由で値引きせず（できず）に取引が成立していく時です。つまり少々強気な価格で募集して様子を見て下げるつもりが、結果的に想定した以上の価格で取引が行われる・・・。
更に転売目的で不動産を仕入れる業者などはここにも競争原理が働くので、強気の価格でも売れると見込んで仕入れをする事になり、想定する売却価格自体が以前よりも高く設定する事になってきます。こうなると、周辺物件自体が底上げされてきますので、比較対象から判断しても割高ではなくなっており、本格的な上昇基調を実感する事になるわけです。
価格が上昇してくると、今まで下落によって売却しにくくなっていた（売却損や借入超過）所有不動産から買い替えを検討する方も増えてきます。
余談ですが、本格的な上昇に転じる前にもう一つ体感する出来事があります。
それは、津波が来る前に水位が下がるのと同じように、市場から物件が減少し一旦品薄状態になってきます。これは一般的な商品でいうところのプレミアではなく、いわゆる売る側の様子見状態です。
ちなみに平成18年度のマンション供給量は前年以下の見通しとの事。これは更なる上昇を期待した値上げの為の「売り渋り」という現象です。この辺はまた別の機会に掘り下げて書かせていただきます。
本題に戻りますが、このように価格形成にはいくつかの要素があります。
相場の世界ではファンダメンタルズ（本質的な要因）とテクニカルズ（統計学・数学的な要因）というもので価格が形成されていますが、不動産でのファンダメンタルズとは税制・金利などの政策や賃貸価格やインフレ・デフレなどによる経済事情によるもので、一万円の価値が変われば不動産価格も割高や割安になるという事です。
テクニカルズにあたるのは過去の上昇下落率と現在の位置などから、今後どのくらいの上昇までなら有り得るかの先物買い的な判断という事になるのでしょうか。(少々違う感じもありますが・・・）
しかし、私が感じる一番大きい要素は「今買わないともっと高くなってしまう・・・。」というようなマスコミなどによる情報（投資相場には風説などもありますが・・・）によって購買意欲が高まる事だと思っています。
以前のプレゼンテーションでも書きましたが、価格には絶対的な判断と相対的な判断があるわけで、それぞれの事情で「買い時」は異なります。「今のうちに買っておこう」というのも一概に間違いではありません。
しかし、今後のライフデザインを冷静に判断してお考えいただきたいと感じています。
我々の提供する地域の一つに「はるひ野」がありますが、現在の価格は区画整理後からは新値更新の連続ですが、これはまだ「はるひ野」駅ができてから２年という歴史の浅さが最大の要因です。他の地域では場所にもよるでしょうけど、5-10年前の相場にもまだ程遠い状態です。
下落が始まった15年以上前の価格にはまだまだですが、貨幣価値の上昇やデフレによる下落から判断して皆様は今後をどのようにお考えになられるでしょうか？
正解をお伝えすることは神でもなければ不可能ですが、それぞれの方の事情やスタンスに合わせたご相談は我々にも可能です。
相談したら「無理に勧められる」とか「断り難い」などの心配をされる方もいるかもしれませんが、賃貸も売買も50：50のスタイルで営業しておりますのでご遠慮なくシミュレーションをたてにご来社いただきたく思っております。
私直通のメールでもご相談可能ですので、10年20年先の計画も将来のお客様と考えておりますから、どうぞご遠慮などなさらないで判断材料の一つとしてお考え下さい。時間的に余裕のある方には即日返事というわけにはいかない事もあるかもしれませんが・・・（笑）
～2006年11月22日～
プレゼンテーション一覧へ ライフデザイン 不動産に限らないと思いますが、お客様と出会えば出会うほど実に様々なケースに遭遇します。
そして感じるのは、価値観が多様である事です。同じような家族構成だったとしても間取りや立地に好みが分かれ、当たり前の事なのですが、改めてそれぞれのライフスタイルに配慮した物件選びが必要だと感じさせられる瞬間でもあります。
どのようなライフデザイン（人生設計）をイメージされているかによって、物件探しはかわってきます。
予算や立地はダイレクトに影響の及ぶ部分でもありますし、生活・教育環境もこのライフデザインによって価値観に差が生じます。そのような個別の好みは今までアンケート形式で「質問」の繰り返しにより判断してきました。
つまり、お客様のご要望に応じた物件をお探ししていたのですが、話が煮詰まってくると色々な事情を知る事になり方向転換する事もしばしばあります。
不動産に限らず消費する際には「必要な物」かどうかの判断があると思いますが、必要最小限の物では味気ないのも事実だと思います。
「余裕」があれば少しでもゆとりのある物を・・・という気持ちも当然理解できます。ただし、ここでこの「余裕」という価値観にそれぞれにおいて差異が生じるのです。この差異は皆様それぞれのライフデザインによって余裕と感じるか感じないかの差だと思っています。
また、もっと余裕を感じられてもよいほど収入のある方が、ちょっとした金銭管理の行き違いで非常に勿体無い運用になっている方も少なくありません。
金融商品や保険商品は様々な物があり、また必要とする不動産も生活形態や家族構成によって求められるものが変わります。今必要な物と将来必要な物とのバランスや、目標とする生活形態を実現させる為に必要な事など、消費に関するパターンは無限と言っても過言ではないと思います。
生活面においても歳を重ねるごとに徐々に変化していき、以前必要だったものが今は必要なかったり、そのまた逆もあります。
そんな変化がある事を前提に今現在どんなバランスで資金配分をすれば良いのか、また目標に向けてどのような計画をたてれば良いのか・・・。
これは皆様の思い描くライフデザインによって違います。そして、そんな計画をたてるお手伝いも当社で行っております。
現在の状況での３０年後の状態とか、目標を見据えてのプランのご提案など、多岐に渡る選択肢の中から現状においてより理想に近いだろうと思われる改善策を一緒に模索いたします。そして、５年後・１０年後・２０年後と段階を経た目的を達する事を不動産の面からも長くサポートしていけたらと思っています。
プランはご希望の方がいらっしゃれば随時おつくりしておりますが、現在は特に費用をいただく事なくご相談に応じていますので、お気軽にお申し付けください。きっと、思っていた以上に現状の余裕はなく、思った以上に余裕を作ることができると思います。
購入するか賃貸にするかで悩んでいる方は是非プランを立てて見る事をおすすめいたします。
～2004年7月20日～
プレゼンテーション一覧へ 価格 ここ十数年間、不動産の価値は下がり続け「来年には、再来年には・・・」と回復を望まれ続け相当な期間が経過いたしました。
価格(以下、賃料も含む)は下がり「安く」なったのですが、物件を探している段階のお客様にとっては希望をすべて満たす物件は「高い」と思われる事でしょう。
また、ここ最近は言葉に出して「掘り出し物」を言われる方は少なくなりましたが、心の中ではそういう物件の出現を期待されている方も多くいると思います。
しかし残念ながら、いわゆる「掘り出し物件」という物はないのが現実です。これは、価格が相対的な比較で値付けされ、探している方にとっての判断基準も相対的になっているからおこる事です。
物件を提供する側（以下、売主・貸主の意味)にとっての価格決定方法は、当然の事ながら相手方が特定されていない状況で募集するわけですから、一般相場と照らし価値の上下を判断して値付けを行う事になります。（この値付けに関してはもう少し掘り下げた説明もしたいのですが、ここでは本旨から大きく逸れてしまうので割愛いたします。）
一方、探している方にとってもこの部分は同様に、比較して「高い安い」を判断される事と思います。前述した「高い」と感じられる理由には二通りあり、
①本当に割高の物件
②予算を超えている物件
となります。
①は値付けの関係となり、どうしてこのような事が起こるのかは次回以降に説明いたしますが、②のケースは探している方の誰もが感じている「高い」だと思います。
ほとんどの方が一定の予算を決めて物件を探されると思いますが、その予算を超えた物件は少なからず魅力の増えたものである事が多いです。
例えば、「駅に近い」「新しい」「広い」「利便性が高い」「立地環境が良い」などです。
魅力の多い物件は高いですが、この魅力の多い物件というのは定めた予算内の物件との相対的な比較であり、ご本人にとっての絶対的価値の判断とは違っているようです。
悩まれた上で、予算を上げる方もいらっしゃれば、条件を妥協する方もいらっしゃいます。
どちらもライフスタイル・ライフデザインに合わせた結論ですから、この時点での正解はないと思います。
ただ、予算を上げるのも妥協をするのも、ご自身の必要としている絶対的な価値を判断基準に盛り込んでいただきたいと思うのです。
値付けは相対的な価値判断で行っておりますが、これは不特定多数の方を想定しての事です。
ご自身にとって必要な要素と不必要な要素がバランス良く価格に反映した物件。これこそが探されている方にとっての「掘り出し物件」なのではないかと考えます。
～2004年3月23日～
プレゼンテーション一覧へ 賃貸・売買 その2 今回は前回の続きで、売買から賃貸へ方向転換された方のケースについてです。
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＜売買→賃貸＞
① 購入可能額では満足する居住地・居住空間が得られない。
② 同じ支払い額で考えると、賃貸物件の方が希望に合う物件が多い。
まず、①のケースは大きく２分できます。
一つめは、希望の空間を得る為には物件の価格が高く支払いも厳しくなるケースで、基本的には「無理しない」的な判断からこのような結論に達する事が多く感じます。
もう一つは、絶対的な予算の問題で、頭金と住宅ローンの限度額との関係から希望物件まで予算がまかなえないケースもあります。こちらは自営業の方に多くみられるケースで実際の収入と証明できる収入に差異があり、実際の支払い可能額まで融資を受けられない事がよくあります。
次に②のケースは、物件の値段が相場できまっていく以上、売り物件が安くなれば賃貸物件の値段にも影響がでます。基本的には同じ支払い額であれば賃貸物件の方が好条件である事が多いでしょう。
また決断する際の精神的な重圧からしても、購入するケースではできない妥協も賃貸では比較的容認しやすくなる事も影響しているかもしれません。
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法人契約や家賃補助のような場合は実際の契約家賃ほど負担が生じないですからギャップは更に大きくなりますし、単純な比較ができない方も多いでしょうね。
最近の新築分譲マンションなどは私自身が見ても魅力的だと感じます。
最新の設備や広い居住空間、充実した共用部分などは一戸建てや賃貸では得られない良さもあります。また、一戸建てには経年によって古くならない「土地」がついており、財産という側面から言えばマンションでは得られないものがあるでしょう。
新築にしても中古にしても、マンションにしても一戸建てにしても、値段次第で魅力ある物件に変わるのが不動産です。無理のない予算でどのような物件があるのか、そしてどのくらい無理をすればどのような物件が手に入るのか。
最終的には個々のライフスタイルに合わせて支払いや居住地、居住空間などについて検討を重ねていくのがよろしいでしょう。
ただ、悩み始めたらキリがないのも事実で、購入に踏み切れるタイミングはそう何度も訪れるものではないと思います。
現在は税制や金利なども購入しやすいように後押しをしてくれている時代ですので、準備を整えられる方は購入を検討されてみるも住み替えする際の大事なプロセスの一つかと思います。
～2004年2年10日～
プレゼンテーション一覧へ 賃貸・売買 その１ 「金利も低いし、敷金礼金などを払って賃貸を借りるなら買っちゃったほうが・・・」
「買ったら住み替えにくいし、価格もまだ下がりそうだから借りてたほうが・・・」
これは若干言い回しに違いはあるにしろ、ご来店いただいた方からときどき聞くお言葉で、住み替えを考えているほとんどの方が一度は考えた事ではないでしょうか。
どちらの考えも間違いではないだけに正解というものはないのですが、お客様の状況的には逆の選択の方が良さそうな方もいらっしゃいます。
当社の営業形態としては売買と賃貸は両方とも均等に配分しているので、偏った方向へお勧めするのではなく雑談の中でそれとなく会話を交わしていると、検討された結果方向転換される方も意外に少なくないのです。
そこで、どのような方が方向転換されているのか簡単に考察してみました。
今回は賃貸から売買に方向転換された方のケースについて書いてみたいと思います。
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＜賃貸→売買＞
① 購入価格が数千万円という大金から多額の返済を想像されていた方や、実際に売り出されていた物件が思いのほか安かった。
② お子様の入学にはまだ早いが、早い時期から地域に馴染んでおきたい方や、気に入った地域が見つかったのでそこで安定したかった。
③ 家賃を数年払い続けたら、これから多少値下がりしてもほとんど差がなくなってしまうと思った場合。
④ 転勤の可能性があり購入してしまう事に抵抗感があったが、定期借家契約の存在から移動が必要となった際にも安心して貸す事ができると思った。
⑤ 家賃補助や社宅などがあり一般相場と比較して安い賃料で居住できる方が、住宅ローンの返済年数や物件価格の安さから買いの時期にあると判断した。
①は、例えば1000万円の住宅ローンを一般的な金利で最長期間で組んだ場合の支払いは3万5千円ほどで、家賃などの支払いが10万円ほどの場合は約3000万円近いローンに匹敵します。
また、中古マンションなどの場合は築年数や面積にもよりますが３ＬＤＫクラスでも2000万円を切ってくる物件も少なくないので、管理費・修繕積立金などを計算に入れても同等以下で購入する事が可能になってきます。
②は、賃貸物件には定期借家や階段式家賃をはじめ、流動的な要素が大なり小なりついてまわりますので、安定した居住地の確保には購入する事が一つの方法となります。
③は、仮に2000万円のマンションが1年間で５％値下がりするとし場合、金額に換算すると100万円ほどになります。コツコツと貯蓄した大きな100万円ではありますが、同じ期間10万円の家賃を払い続けたら120万円、8万円の家賃でも９６万円の支払いをしている事を考え合わせると大差がなくなってしまいます。
④は、定期借家契約が普及したのと比例して多くなったパターンです。基本的に通常の賃貸契約は継続する事が前提となっておりますが、定期借家契約は一定期間をもって契約終了する事が前提となっております。表現方法を変えると、一般的な賃貸契約が「更新」なのに対し定期借家契約は「再契約」となるわけです。
⑤は、通常、住宅ローンの最長返済期間は35年となっており、それにより少ない返済金額で高額のローンを組む事がしやすくなっているのですが、定年が65 歳の場合にその定年までに完済を目指すとしたら30歳で住宅ローンを組む必要がでてきます。もちろん退職金や再就職などにより、もっと高齢での完済までローンを組む事はできるのですが、その事に多少なりとも不安を感じている方もいらっしゃいます。35歳なら完済が70歳、40歳なら75歳での完済になる事を考えると、少しでも早い時期に購入したいと思われる方が少なくないのも理解できます。
更に、安定した収入のある方でしたら購入総額のほとんどをローンで賄える事と、その購入総額自体が安くなっている現実から多額の頭金を貯めなくても購入できるケースが多く、現在が安い賃料負担であったとしても購入に踏み切るケースが意外とあります。
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この他にも、税制の関係や家族構成上の関係、自営の方などは経営上の関係からも購入に方向転換するケースがあります。
これらに関しては様々な問題もあるのですが、それはまた機会があった時にでも書きたいと思います。
次回は、逆に売買から賃貸に方向転換されるケースと、個人的な感想を書かせていただきます。
～2003年12月19日～
プレゼンテーション一覧へ 繁忙期を前にして 引越しシーズンと言うと主に２・３月ですが、物件探しを開始されるタイミングはそれぞれでしょう。
実は来客件数が増加するのは９月ごろから増え始め、１月２月にピークを迎えます。９月ごろに探される方のほとんどは秋の引越しを想定されているのですが、中には２月３月までに良い物件があればといった方も少なくありません。
今回のテーマからはちょっと脱線しますが、探しに来られる方の多くは１ヶ月以内ぐらいでの入居をイメージして来社される方が多いですし、実際、ご紹介させていただく物件も即入居可能か概ね１ヶ月以内には入居可能となる物件がほとんどです。
確かに、数ヶ月前に退去予告されましても探しにこられるお客様を考えると募集しにくいですし、その逆のパターンも同様です。
その１番の理由は、お客様もできる事なら現物を見て判断したいでしょうし、紹介する我々も実物を見て判断していただきたいという事と、更にあまり先になっての退去予定は万一予定が変更になってしまったりなどの流動的要素が多いのも心配の種となる為、募集を控え気味しているのが現状です（注・これは当社の場合ですが）
本題に戻しますが、引越しシーズンになりますと退去予定での募集が非常に増えます。この辺の事情はまたの機会にでも掘り下げますが、魅力のある物件ほど退去を待たずして決めざるを得ない状況が多くなります。
繁忙期において、当社では出来る限り画像や映像を準備して、可能な限り実物のイメージを抱き易くなるように準備をしておりますが、すべての物件に対応するのは不可能ですので、外観で判断していただくケースを無くす事はできません。
そこで、入学や就職・転勤などの止むを得ない事情のある方以外には早めの物件探しをお勧めいたします。繁忙期には募集される物件の数も増加いたしますが、同時に慌しく決めざるを得ない弊害もある時期ですので、しっかり物件を確認し納得いただいた上で決断していただく事ができるこの時期はお勧めです。
探す方が増え始めるこの時期は、同時に選ぶ物件数も徐々に増加しはじめる時期でもあり、決して少ない選択肢ではないですし、何より確認できる物件が多いのが最大の利点です。
しかし、これから年末にかけて多忙な時期にもなってきますし、探し回る時間をなかなか作れないという方も少なくないでしょう。
そこで当社では、探される方の負担を少しでも軽減するお手伝いとして、ご希望物件の見学代行をしご報告させていただくサービスを行っています。
もちろん、ただ見学してくるのではなく、お客様の気になる点をお調べし写真や動画などに保管してCDを郵送するかインターネット上からダウンロードしていただく形で物件選別のお手伝いとなれば、という趣旨です。
これでしたら、急ぎの方でも平日に依頼し週末には絞り込んだ候補を見学するという事が可能になってくると思います。
このようなサービスをより効果的に利用できるのも繁忙期前の今だからこそであり、早めに探し始められる方はそのメリットを上手に利用していただけたらと思います。
～2003年11月10日～
プレゼンテーション一覧へ ホームページ開設！ 情報の発信は時代と共に媒体が移り変わってきています。
不動産業界も例に漏れずインターネットでの物件検索は日常生活の中で行える手軽さと共に発展し今や主流媒体と言っても過言ではありません。
つまり誰でも自宅やオフィスに居ながらにして目的の物件を探す事が可能になってきたわけです。
改めて考えると、今までは情報の提供をいかに早くいかに広く広告するかに手間暇お金を掛け、「物件探しのお手伝い」がお客様の求めている事として営業してきましたが、これからは「探す」ではなく「選ぶ」事に比重が傾き、「物件選びのお手伝い」が求められる事ではないかと感じています。
その為には、私共もお客様のライフスタイルや目的などをより正確に把握する事が必要で、不動産物件の知識は当然の事として、あらゆる分野における幅広い知識が不可欠でありまた重要だと思っています。
ライフスタイルの中心に位置する不動産を取り扱う以上、その後のフォローまで踏まえた仕事をしていきたいと考えており、様々な専門分野に人脈を作ってあるつもりですし、今後も更に広げていきたいと思っています。
我々の一番の喜びは、お客様がリピーターとなっていただけた時です。
しかしリピーターとなっていただけるお客様がいらしゃっても、希望する物件を有利な条件でご紹介できなければお役にたてません。そこで、この度ようやくホームページを開設する事にいたしました。
「物件案内」では、地元になる「若葉台・黒川」の物件は写真を多数掲載し詳細な情報提供をリアルタイムに、その他の地域に関しては図面で見る検索システムを導入し幅広く豊富な情報提供を行っていきます。
更に、ＨＰを開設した最大の目的は、お取引をしていただいたお客様に対してのアフターフォローなどを考慮したサイトにしていくことです。
例えば書類を無くしてしまった場合や、退去の際に必要な手続きなど、契約時に発行した書類の内容を当HPを閲覧していただければ分かるようにフォローする事はもちろん、各種トラブルなどが発生した際の応急処置や緊急時の各連絡先など、固定情報をいちいち書類で保管しておかなくても大丈夫なように可能な限りフォローしていきたいと考えております。
つきましては、どのような情報が掲載してあると便利なのか、またどのように掲載されていると便利なのか、皆様のお声を参考にさせていただきたくも思いますので、ご遠慮なくご意見、ご感想をお寄せいただけますようお願い申し上げます。
さて、今後のこのページの内容ですが、物件紹介という業務とは少々離れた観点から「不動産」に関する様々な出来事を対象に捉えた考えやご提案などを発信していきたいと思っています。
更新は不定期ですが、最低月1回の更新を考えていますのでご興味のある方は是非お立ち寄りいただけますと幸いです。
～2003年10月7日～
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